Cánh Cửa An Cư Mở Rộng Từ Nghị Định 261/2025/NĐ-CP

Giấc mơ sở hữu nhà ở xã hội (NOXH) đã trở nên hiện thực hơn bao giờ hết với sự ra đời của Nghị định 261/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ tháng 10/2025. Đây không chỉ là một văn bản điều chỉnh kỹ thuật mà là một cuộc “đại phẫu” chính sách, tháo gỡ triệt để những điểm nghẽn tồn tại dai dẳng trong nhiều năm qua, từ điều kiện xét duyệt người mua cho đến cơ chế khuyến khích chủ đầu tư. Nghị định 261 được kỳ vọng sẽ tạo ra “cú hích kép,” vừa tăng mạnh nguồn cung, vừa mở rộng đáng kể đối tượng thụ hưởng.

Dưới đây là phân tích chi tiết 5 điểm mới quan trọng nhất của Nghị định 261 và tác động của chúng đối với thị trường bất động sản và đời sống người dân.

1. Mở Rộng Phạm Vi Thụ Hưởng: Nâng Trực Tiếp Trần Thu Nhập

Đây là điểm thay đổi có tính xã hội cao nhất, giải quyết nghịch lý “người thu nhập trung bình thấp bị bỏ rơi” tại các đô thị lớn.

1.1. Nới Lỏng Khung Thu Nhập

Nghị định 261 đã mạnh dạn điều chỉnh mức thu nhập tối đa được phép mua/thuê mua NOXH, dựa trên mức sống thực tế và lạm phát tại các đô thị loại I và loại II.

Đối tượng	Quy định cũ (Nghị định 100/2024)	Quy định mới (Nghị định 261/2025)
Người độc thân	Thu nhập dưới 15 triệu đồng/tháng	Thu nhập không quá 20 triệu đồng/người/tháng
Hộ gia đình	Tổng thu nhập dưới 30 triệu đồng/tháng	Tổng thu nhập không quá 40 triệu đồng/tháng
Độc thân nuôi con nhỏ	Chưa có quy định riêng	Tổng thu nhập dưới 30 triệu đồng/người/tháng

Tác động: Việc nâng trần thu nhập lên 40 triệu đồng/tháng cho hộ gia đình (hoặc 50 triệu đồng/tháng tùy khung điều chỉnh chi tiết của từng địa phương) đã bao hàm được tầng lớp trung lưu cấp dưới (lower-middle class) – những nhân viên văn phòng, công chức có tổng thu nhập vừa đủ sống, đóng thuế thu nhập cá nhân nhưng hoàn toàn không thể mua nhà thương mại. Việc này giúp tăng đáng kể số lượng người đủ điều kiện mua NOXH, giải quyết được bài toán thanh khoản cho các dự án.

*Tóm tắt và phân tích Những điểm đổi mới của Nghị định 261/2025/NĐ-CP*

1.2. Hướng Dẫn Kê Khai Tài Sản

Nghị định cũng quy định rõ ràng hơn về việc kê khai tài sản để tránh trục lợi. Người mua vẫn phải cam kết chưa sở hữu nhà ở hoặc nhà ở đã quá cũ, nhưng quy trình hậu kiểm sẽ được tăng cường sử dụng dữ liệu liên thông, giúp giảm gánh nặng chứng minh ban đầu cho người dân.

2. Thông Thoáng Thủ Tục: Phân Cấp Lại Quyền Xác Nhận Hồ Sơ

Một trong những rào cản lớn nhất là thủ tục xác nhận hồ sơ. Nghị định 261 không “bỏ” xác nhận mà thực hiện nguyên tắc “ai quản lý dữ liệu thì xác nhận dữ liệu đó,” giúp quy trình thông suốt và nhanh chóng hơn.

2.1. Phân Quyền Xác Nhận Thu Nhập

Lao động tự do: Đối với các đối tượng không có hợp đồng lao động chính thức (lao động tự do, buôn bán nhỏ, freelancer), việc xác nhận thu nhập nay được giao cho Công an cấp xã nơi thường trú hoặc tạm trú. Với vai trò quản lý chặt chẽ dữ liệu cư trú, Công an xã là đơn vị phù hợp nhất để xác nhận tình trạng thu nhập và cư trú thực tế của người dân.
Mục tiêu: Quy định này lần đầu tiên mở rộng cánh cửa mua NOXH cho hàng triệu lao động trong khu vực phi chính thức, những người trước đây luôn bị từ chối vì không thể có “xác nhận thu nhập” từ cơ quan hành chính địa phương.

2.2. Liên Thông Xác Nhận Nhà Ở

Việc xác nhận “chưa có nhà ở” được tinh gọn thông qua việc sử dụng dữ liệu liên thông. Các cơ quan quản lý nhà ở sẽ ưu tiên đối chiếu với Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và Văn phòng Đăng ký đất đai để xác minh tình trạng sở hữu bất động sản của người đăng ký. Điều này giúp giảm thiểu việc người dân phải chạy qua lại giữa nhiều cấp chính quyền để xin con dấu chứng minh mình không có nhà.

3. Khơi Thông Nguồn Cung: Công Thức Chốt Nghĩa Vụ Quỹ Đất 20% NOXH

Phần lớn dự án NOXH bị chậm trễ là do tắc nghẽn ở khâu xác định nghĩa vụ đất đai. Nghị định 261 đã tháo gỡ nút thắt này bằng cách làm rõ phương án tính tiền thay cho đất.

Vấn đề cũ: Luật Nhà ở 2023 cho phép Chủ đầu tư (CĐT) nộp tiền thay vì xây 20% NOXH tại chỗ. Tuy nhiên, không có công thức cụ thể, khiến các địa phương không dám tính toán và thu tiền, dẫn đến dự án bế tắc.
Điểm mới “chốt hạ”: Nghị định 261 đưa ra công thức tính toán minh bạch: Số tiền CĐT phải nộp = Tiền sử dụng đất của 20% diện tích đất ở (tính theo bảng giá đất) + Chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật tương ứng.
Ý nghĩa: CĐT sau khi nộp đủ số tiền này sẽ được xác nhận hoàn thành nghĩa vụ ngay lập tức. Điều này giúp đẩy nhanh tiến độ pháp lý cho hàng trăm dự án thương mại lớn trên cả nước, đồng thời Nhà nước có nguồn ngân sách lớn để tập trung đầu tư các khu NOXH quy mô, đồng bộ.

4. An Tâm Tài Chính: Giảm Sâu Lãi Suất và Kéo Dài Thời Hạn Vay

Sự điều chỉnh về vốn vay là điểm cộng lớn nhất, giúp giảm đáng kể gánh nặng tài chính hàng tháng cho người mua nhà.

4.1. Lãi Suất vay mua NOXH “Cơ Sở” Giảm Kỷ Lục

Điểm thay đổi quan trọng nhất là lãi suất cho vay ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách Xã hội và các ngân hàng thương mại được chỉ định đã chính thức điều chỉnh giảm từ 6,6%/năm xuống còn 5,4%/năm.

Tác động: Khoản chênh lệch 1,2% tưởng chừng nhỏ nhưng khi tính trên khoản vay hàng trăm triệu đồng và kéo dài 20 năm, nó giúp người mua nhà giảm được hàng chục triệu đồng tiền lãi, tăng khả năng chi trả và giảm nguy cơ nợ xấu.

4.2. Kéo Dài Thời Hạn và Minh Bạch Hóa Tín Dụng

Thời hạn vay: Kéo dài tối đa lên tới 25 năm (và không thấp hơn 15 năm). Việc kéo dài thời hạn giúp chia nhỏ áp lực trả nợ, ổn định kế hoạch tài chính lâu dài cho người lao động.
Cơ chế bù lãi suất: Nghị định quy định chi tiết hơn về việc Nhà nước cấp bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại tham gia gói hỗ trợ, đảm bảo dòng vốn giải ngân được ổn định và nhanh chóng hơn.
Lãi suất nợ quá hạn: Được ấn định rõ ràng bằng 130% lãi suất cho vay ưu đãi, tạo hành lang pháp lý minh bạch cho cả người vay và tổ chức tín dụng.

5. Siết Chặt Quản Lý: Chống Trục Lợi Qua “Thuế” và “Định Giá”

Để đảm bảo chính sách đi đúng hướng và NOXH không bị biến thành công cụ đầu cơ, Nghị định 261 đã bổ sung nhiều quy định siết chặt việc chuyển nhượng sau 5 năm.

5.1. Quy Định Chi Tiết Về Giá Bán Lại NOXH Của Nghị Định 261/2025/NĐ-CP

Ngăn chặn “thổi giá”: Nghị định đưa ra hướng dẫn cụ thể về việc tính giá bán lại sau 5 năm. Giá bán không được vượt quá mức giá của dự án NOXH tương đương tại thời điểm bán, sau khi đã trừ đi các khoản khấu hao. Điều này loại bỏ động lực lớn nhất của hành vi đầu cơ.
Minh bạch nghĩa vụ tài chính: Người bán lại NOXH sau 5 năm phải có nghĩa vụ nộp lại tiền sử dụng đất (nếu trước đó được miễn) theo tỷ lệ phần trăm nhất định trên bảng giá đất tại thời điểm chuyển nhượng. Điều này đảm bảo tính công bằng, tránh tình trạng “lợi kép” khi hưởng ưu đãi mua nhà giá rẻ và kiếm lời lớn khi bán lại mà không nộp nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.

5.2. Tăng Cường Hậu Kiểm và Trách Nhiệm Chủ Đầu Tư

Quản lý người ở thực tế: Nghị định 261/2025/NĐ-CP yêu cầu chủ đầu tư phải báo cáo định kỳ danh sách người ở thực tế tại dự án. Nếu phát hiện hành vi cho thuê lại, bỏ trống nhà ở, hoặc sử dụng sai mục đích trong thời gian chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, cơ quan quản lý sẽ áp dụng các chế tài xử phạt và thu hồi nhà một cách nghiêm khắc hơn.

Kết Luận:

Nghị định 261/2025/NĐ-CP được xem là bước tiến quan trọng nhất trong việc hiện thực hóa Đề án 1 triệu căn NOXH của Chính phủ. Với việc mở rộng đối tượng người mua (nới trần thu nhập), giảm gánh nặng tài chính (giảm lãi suất vay xuống 5,4%) và thông thoáng quy trình (phân quyền xác nhận hồ sơ), Nghị định này đã tạo ra hành lang pháp lý vững chắc, khuyến khích cả doanh nghiệp và người dân tham gia.

Tuy nhiên, người dân cần chủ động chuẩn bị hồ sơ và tài chính. Dù lãi suất giảm, việc trả nợ dài hạn vẫn đòi hỏi sự cân đối ngân sách chặt chẽ. Cơ hội lớn đã mở ra, nhưng chỉ dành cho những người sẵn sàng và đáp ứng đầy đủ các điều kiện nghiêm ngặt về thủ tục.

Xem thêm: Đăng ký mua Nhà Ở Xã Hội Golden City Tây Ninh